Keine Sorge, im Alltag werden Sie diesem Stück Dokument nicht über den Weg laufen. Dennoch haben Sie vermutlich oder sollten Sie zumindest schon einmal davon gehört haben. Ich nehme an, Sie wollen oder haben bereits eine Wohnung/ein Haus gekauft/verkauft oder verkauft/vermietet. Nach österreichischer Gesetzeslage ist es dann sogar notwendig, sich mit dem Energieausweis auseinanderzusetzen. Dieser Blogeintrag soll Ihnen deshalb alles rund um das Thema erklären und mögliche Fragen beantworten.
Überblick
Energieausweis im Überblick
Ein Energieausweis…- gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie
- muss bei Vermietung oder Verkauf vom Bestandgeber oder Verkäufer vorgelegt werden, ansonsten drohen neben gewährleistungs- und schadenersatzrechtlichen auch verwaltungsrechtliche Folgen
- verfügt über mehrere Kennzahlen, die vier wichtigsten sind der Heizwärmebedarf (HWBRef.), Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE), Primärenergiebedarf (PEB) und die Kohlendioxidemissionen (CO2)
- darf nur von gewissen Gewerbetreibenden und Ziviltechnikern ausgestellt werden.
Was ist ein Energieausweis? Was ist ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz?
“Energieausweis” und “Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz” sind synonyme Begriffe gem. § 2 Z. 3 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012). Weil einfacher, wird im Folgenden stets vom “Energieausweis” die Rede sein. Das EAVG 2012 beruht auf einer Richtlinie der Europäischen Union aus dem Jahr 2010. Da EU-Richtlinien im Normalfall binnen zwei Jahren in nationales Recht umgesetzt werden müssen, löste 2012 das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz das alte Energieausweis-Vorlage-Gesetz aus dem Jahr 2006 ab.
Ziel eines Energieausweises ist es, dem Käufer/Mieter/Pächter Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie zu geben. Immerhin stellen die Energiekosten einen beträchtlichen Anteil der monatlichen Betriebskosten einer Immobilie dar.
Wen trifft die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises?
Bevor ein potenzieller Käufer bzw. Bestandnehmer eine bindende Vertragserklärung abgibt (bspw. ein Mietanbot unterzeichnet), muss diesem vom Verkäufer bzw. Bestandgeber ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Gültig ist ein Energieausweis dann, wenn er zum Zeitpunkt der Vorlage höchstens zehn Jahre alt ist. Nach Vertragsabschluss ist dem Käufer bzw. Bestandnehmer binnen 14 Tagen eine vollständige Kopie des Energieausweises auszuhändigen. Sollte lediglich ein Nutzungsobjekt, also bspw. eine Wohnung, in Bestand gegeben oder verkauft werden, so reicht es aus, einen Energieausweis über die Gesamteffizienz des gesamten Gebäudes vorzulegen/auszuhändigen. Dies führt allerdings dazu, dass einer “Eckwohnung” mit zwei Außenwänden und vielen Fenstern und einer Wohnung mit nur einer Außenwand und weniger Fenstern der gleiche Energieausweis zugrunde liegt.
Kennzahlen eines Energieausweises
Damit der Leser eines Energieausweises dessen wichtigste Kennzahlen besser einordnen kann, werden diese in Klassen von A++ bis G eingeteilt. Im Folgenden werden diese wichtigsten Kennzahlen aufgeführt und deren Zweck kurz erläutert. Heizwärmebedarf (HWBRef.)
Die wohl bedeutendste Kennzahl eines Energieausweises gibt jene Wärmemenge an, die in den Räumen bereitgestellt werden muss, um diese auf einer normativ geforderten Raumtemperatur zu halten (ohne Berücksichtigung allfälliger Erträge aus Wärmerückgewinnung). Den Heizwärmebedarf gibt es in zwei Varianten, einerseits am Standort der Immobilie (Standortklima, abgekürzt SK) und andererseits zu einem Referenzstandort (Referenzklima, abgekürzt Ref). Neubauten haben gewöhnlich einen HWB von unter 50 kWh/m²a, während Altbauten regelmäßig einen HWB von 100-200 kWh/m²a aufweisen. Um die Klasse A++ zu erreichen, ist ein maximaler HWB von 10 kWh/m²a notwendig. Die Klasse G ist über einem HWB von 250 kWh/m²a erreicht.
kWh/m²a = Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.
Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
Mit dem Gesamtenergieeffizienzfaktor wird – Nomen est omen – die Effizienz des gesamten Gebäudes bezeichnet. Diese Effizienz wird sodann mit einem Referenzneubauojekt aus dem Jahr 2007 verglichen. Ist das zu beurteilende Gebäude energetisch effizienter als das Referenzobjekt, so ist fGEE < 1, andernfalls ist fGEE > 1.
Primärenergiebedarf (PEB)
Als Primärenergie wird die ursprünglich aufgewendete, gesamte fossile Energiemenge – inklusive Verluste – bezeichnet, die durch den Abbau, die Lieferung und die Verarbeitung des Energieträgers entsteht. Der Primärenergiebedarf bildet somit die gesamte Kette der Energiebereitstellung ab, also – je nach Brennstoff – von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zu Heizung.
Kohlendioxidemissionen (CO2)
Dieser Wert bezeichnet die äquivalenten CO2-Emissionen, die dem gesamten Energiebedarf entspringen (inklusive Transport, Erzeugung und Energieverluste).
Deckblatt eines Energieausweises (Auszug)
Die genannten vier Kennzahlen befinden sich auf dem Deckblatt eines Energieausweise und werden dort der angesprochenen Skala von A++ bis G zugeteilt (siehe Abbildung). Daneben gibt es noch folgenden Kennzahlen:
- Warmwasserwärmebedarf (WWWB): Gibt die für die Bereitstellung von Warmwasser benötigte Energie an und ist in Abhängigkeit der Gebäudekategorie als flächenbezogener Defaultwert festgelegt.
- Heizenergiebedarf (HEB): Berücksichtigt neben dem Nutzenergiebedarf die Verluste gebäudetechnischer Systeme
(z. B. die Verluste eines Heizkessels). - Endenergiebedarf (EEB): Heizenergiebedarf + Haushaltsstrombedarf – Endenergieerträge + Hilfsenergiebedarf. Der Energiebedarf entspricht jener Energiemenge, die eingekauft werden muss.
- Haushaltsstrombedarf (HHSB): Der Haushaltsstrombedarf ist als flächenbezogener Defaultwert festgelegt. Er entspricht in etwa dem durchschnittlichen flächenbezogenen Stromverbrauch eines österreichischen Haushalts.
Auf der zweiten Seite des Energieausweises finden sich mehrere verschiedene Werte zur gleichen Kennzahl (z. B. HWBRef, SK, HWBRef, RK usw.).
- Wird eine Kennzahl durch Ref ergänzt, so wird von einem Referenzwert ausgegangen. Bspw. berücksichtigt der Referenz-Heizwärmebedarf keine Wärmerückgewinnung.
- SK ist die Abkürzung für Standortklima und bedeutet, dass für die Berechnungen der tatsächlichen klimatischen Bedingungen vom Gebäudestandort ausgegangen wurde.
- RK ist die Abkürzung für Referenzklima. Für baurechtliche Verfahren oder Förderungen kann es notwendig sein, Gebäude unabhängig von ihrem Standort vergleichbar zu machen. Hierzu bezieht man sich auf ein genormtes Referenzklima.
Rechtsfolgen bei Verstoß gegen das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012
Wird dem Käufer oder Bestandnehmer nicht spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Unterlässt der Verkäufer oder Bestandgeber trotz Aufforderung außerdem die Aushändigung, so kann der Käufer oder Bestandnehmer entweder sein Recht auf Aushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die Kosten vom Verkäufer/Bestandgeber ersetzt verlangen. Daneben sind Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche denkbar. Außerdem droht dem Verkäufer/Bestandgeber eine Verwaltungsstrafe iHv. bis zu 1.450 €.Muss der Energieausweis in Inseraten ausgewiesen werden?
Der Energieausweis muss zwar nicht als Solches in ein Inserat (z. B. auf willhaben oder in Zeitungen) aufgenommen werden. Jedoch ist es gesetzlich vorgeschrieben, den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (FGEE) des gegenständlichen Gebäudes oder Nutzungsobjektes anzugeben. Diese Pflicht triffte grds. sowohl den Verkäufer oder Bestandgeber als auch einen allenfalls beauftragten Immobilienmakler. Der Immobilienmakler kann sich jedoch seiner Haftung entziehen, wenn er sich im Rahmen seiner Möglichkeiten um die Erfüllung dieser Pflicht bemüht hat, diese Bemühungen jedoch erfolglos waren, wenn er also seinen Auftraggeber über die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse aufgeklärt und ihn zu deren Bekanntgabe bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist. In einem solchen Fall braucht der Immobilienmakler nicht etwa anstelle seines belehrungsresistenten Auftraggebers selbst einen Energieausweis einzuholen, um der Informationspflicht nach § 3 EAVG 2012 nachkommen zu können. Er muss auch nicht etwa von der Schaltung des Immobilieninserats und damit von der Erfüllung seines Maklerauftrags Abstand nehmen, sondern kann in dieser Konstellation sanktionslos das Inserat ohne Bekanntgabe der Energieeffizienzklasse in Auftrag geben. Freilich kann in diesem Fall der Auftraggeber selbst wegen Verletzung der Informationspflicht nach § 3 verwaltungsstrafrechtlich belangt werden.Ausnahmen von der Pflicht: Wo kein Energieausweis benötigt wird
Für folgende Immobilien wird kein Energieausweises benötigt:- Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
- Objektiv abbruchreife Gebäude, die in Verkaufsinseraten auch als solche benannt werden und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird , dass der Käufer innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss das Gebäude abreißen wird
- Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden
- Provisorisch errichtete Gebäude mit einer Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren
- Freistehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m²
- Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, deren „Beheizung“ überwiegend durch im Gebäude entstehende Abwärme erfolgt
- Wohngebäude, wenn der voraussichtliche Energiebedarf wegen eingeschränkter Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt (Ferienwohnungen)
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt sind:- Gewerbetreibende in folgenden Sparten:
- Baumeister
- Elektrotechnik
- Gas- und Sanitärtechnik
- Heizungstechnik
- Kälte- und Klimatechnik
- Lüftungstechnik
- Zimmermeister
- Ingenieurbüros für: Bauphysik, Elektrotechnik, Gebäudetechnik (Installation, Heizungs- und Klimatechnik), Innenarchitektur, Maschinenbau, Technische Physik, Umwelttechnik, Verfahrenstechnik, Rauchfangkehrer (nur für bestehende Wohngebäude, nicht befugt bei Neubauten und baubewilligungspflichtigen Änderungen von Bauwerken), Hafner (nur befugt bei Ein- und Zweifamilienhäusern)
- Ziviltechniker:
- Architekten
- Zivilingenieur und Ingenieurkonsulenten für: Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen – Bauwesen, Technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau, Gebäudetechnik
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten eines Energieausweises sind nicht gesetzlich festgelegt und können somit stark von Anbieter zu Anbieter variieren. Laut infina.at kann man für ein Einfamilienhaus mit ca. 500 €, bei einem Mehrparteienhaus mit ca. 1.000 € rechnen. Wir von Hirschl & Partner Immobilien können berichten, dass die Preisspanne von Energieausweisen groß ist und von deutlich unter den angesprochenen Preisen bis deutlich darüber reicht. Wie immer empfiehlt es sich also, die Preise mehrerer Anbieter zu vergleichen. Die günstigste Variante ist, einen Energieausweis online zu beantragen. Hier senden Sie dem Aussteller die benötigten Daten und Fotos, eine Besichtigung vor Ort entfällt. Auch dies ist laut infina.at rechtlich ausreichend, jedoch weniger genau. Folgende Webseite gibt an, nach Energieausweis-Ausstellern in ganz Österreich via Postleitzahl suchen zu können: https://www.energieausweis.at/
Quellen
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